Скачать документ



Национального объединения застройщиков жилья на 2013- 2014 годы
Средняя обеспеченность жильем в Российской Федерации на человека составляет около 22 кв.м. Для сравнения:
- в Германии – 60 кв.м.;
- в Великобритании – 62 кв.м.;
- в США – 65 кв.м.;
- в Нидерландах – 74 кв.м.
Объемы жилищного строительства в Российской Федерации составляют чуть более 0,4 кв.м. в год на человека. По этому показателю Россия также уступает большинству развитых стран, где в год строится не менее 1 кв.м. жилья на человека.

Задача существенного увеличения объемов жилищного строительства в Российской Федерации является приоритетной для государства. Это официально объявлено Президентом Российской Федерации В.В.Путиным. Правительством Российской Федерации 30 ноября 2012 года утверждена государственная программа "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации". 16 августа 2012 года распоряжением Правительства Российской Федерации утвержден План мероприятий ("дорожная карта") "Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства". Много других важных государственных решений в этой сфере принималось ранее.

К сожалению, увеличение объемов жилищного строительства идет медленными темпами. Значительные усилия правительства пока не дали ожидаемого результата. Повысить эффективность решения поставленных задач можно путем объединения усилий государства и профессионального сообщества. Национальное объединение застройщиков жилья может выступить в качестве эксперта и разработчика многих нормативных правовых актов, которые остро необходимы для наращивания объемов жилищного строительства, повышения качества и энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию жилья.
Приоритетом деятельности объединения должно стать формирование сообщества добросовестных компаний, которые на профессиональной основе выполняют функции застройщиков жилья. Необходимо определить критерии оценки такой добросовестности и обеспечить контроль соблюдения этих критериев на добровольной основе.

Для добросовестных застройщиков существенной является проблема низкого доверия со стороны населения к осуществляемой ими деятельности – на имидж профессиональных застройщиков оказывают отрицательное влияние факты обмана участников долевого строительства. Поэтому еще одним приоритетом деятельности должно стать формирование на системной основе положительного мнения о членах Национального объединения застройщиков жилья.

В нормотворческой сфере основными направлениями деятельности объединения должны стать следующие:
1) устранение излишних административных барьеров в инвестиционно-строительной деятельности;
2) снижение размера платежей за подключение к сетям инженерной инфраструктуры;
3) ликвидация дефицита земельных участков для целей жилищного строительства, обеспеченных транспортной и инженерной инфраструктурой;
4) наращивание объемов банковского кредитования жилищного строительства;
5) совершенствование отношений, регулирующих вопросы долевого строительства многоквартирных домов;
6) создание стимулов к строительству многоквартирных жилых домов наиболее высоких классов энергоэффективности.

Согласно рейтингу Doing Business Всемирного банка по показателю получения разрешения на строительство Российская Федерация занимает 178 место в мире среди 183 государств, принявших участие в исследовании.

Результаты мониторинга административных барьеров в инвестиционно-строительной деятельности, проведенного в 43 городах Российской Федерации, зафиксировали следующие показатели:
1) среднее количество административных процедур при реализации инвестиционного проекта строительства многоквартирного жилого дома – 104;
2) средний срок, затрачиваемый на прохождение административных процедур, - около 1 000 дней, при этом на прохождение процедур, предусмотренных федеральным законодательством, требуется около 300 дней. 70% времени (более 700 дней) инвесторы тратят на преодоление административных барьеров, введённых субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Результаты исследования свидетельствуют о том, что наиболее существенно ограничивают инвестиционную активность в жилищном строительстве административные барьеры, не предусмотренные федеральным законодательством, то есть сформированные на региональном и местном уровнях.

План мероприятий ("дорожная карта") "Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства", утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации 16 августа 2012 года призван улучшить предпринимательский климат в сфере строительства, в том числе упростить и усовершенствовать административные процедуры на всех стадиях осуществления строительства, начиная от стадии подготовки градостроительной документации и заканчивая вводом в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Национальное объединение застройщиков жилья должно принять активное участие в реализации мер, предусмотренных «Дорожной картой». Ряд проектов нормативных правовых актом, предусмотренных «Дорожной картой», объединение должно разработать самостоятельно в инициативном порядке, в том числе:
а) об уведомительном порядке начала строительства (пункт 13 «Дорожной карты»);
б) о сокращении сроков прохождения процедур по рассмотрению, согласованию и утверждению градостроительной документации, а также о дифференциации сроков проведения экспертизы проектной документации в зависимости от сложности объектов (пункт 14 «Дорожной карты»);
в) по поэтапному упрощению процедуры ввода объектов капитального строительства в эксплуатацию (пункт 16 «Дорожной карты»);
г) о развитии института негосударственного строительного надзора (пункт 17 «Дорожной карты»).
По всем пунктам «Дорожной картой» Национальное объединение застройщиков жилья должно выступить в роли квалифицированного эксперта, разработав и внедрив эффективную систему сбора и обобщения замечаний и предложений от членов объединения.

Национальное объединение застройщиков жилья должно принять активное участие в мониторинге и контроле реализации дорожной карты (пункт 21 «Дорожной карты»).
Совершенствование федерального законодательства необходимо дополнить системной работой по выявлению и устранению необоснованных административных барьеров на региональном и местном уровнях. Необходимо содействовать созданию эффективной системы контроля за установленными сроками прохождения административных процедур, основаниями отказа в прохождении процедуры. Необходимо добиваться усиления санкций за нарушение чиновниками на местах федерального законодательства, вплоть до применения такой меры, как дисквалификация должностных лиц.

Результаты мониторинга деятельности государственных и муниципальных органов, а также местных монополистов, осуществляющих взаимодействие с застройщиками, показывают чрезвычайно низкий уровень информационной открытости этих органов и организаций. В среднем, на сайтах государственных и муниципальных органов, местных монополистов можно найти не более 30% информации, необходимой застройщику. Практически отсутствует система электронного взаимодействия застройщика с согласующими инстанциями.

Созданный в рамках государственной программы «Электронная Россия» Портал государственных услуг Российской Федерации www.gosuslugi.ru не учитывает многообразия ситуаций инвестиционно-строительной деятельности и не может быть использован для электронного взаимодействия застройщика с государственными и муниципальными органами, местными монополистами. Такая же проблема отмечается на региональных Порталах государственных услуг, в том числе на ведущих: www.pgu.mos.ru (Москва) и www.uslugi.tatar.ru (Республика Татарстан).
Не выполнен пункт 67 плана перехода на предоставление государственных услуг и исполнение государственных функций в электронном виде (распоряжение Правительства РФ от 17 октября 2009 года №1555-р), предусматривающий перевод полностью в электронный вид в 2012 году следующих видов государственных услуг:
а) выдача заключений государственной экспертизы проектной документации;
б) выдача разрешения на строительство;
в) выдача разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Национальное объединение застройщиков жилья должно всемерно способствовать внедрению информационно-коммуникативных технологий, обеспечивающих взаимодействие в электронной форме застройщика с органами публичной власти и иными согласующими инстанциями при прохождении административных процедур. Поддержка со стороны Национального объединения застройщиков жилья должна быть оказана, в частности, внедрению технологий, обеспечивающих взаимодействие в электронной форме застройщика и органов публичной власти при прохождении административных процедур:
а) предоставления градостроительного плана земельного участка;
б) получения заключения государственной экспертизы проектной документации;
в) получения разрешения на строительство;
г) получения заключения о соответствии построенного объекта проектной документации и требованиям технических регламентов;
д) получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию;
е) государственного кадастрового учёта и регистрации права собственности на построенный объект.

С этой целью на конкурсной основе должны быть выявлены лучшие программы, обеспечивающие такое взаимодействие, и организовано продвижение их внедрения в муниципалитетах.

Результаты мониторинга административных барьеров в  инвестиционно-строительной деятельности, проведенного в 43 городах Российской Федерации, показали, что средняя стоимость прохождения всех процедур составляет около 25 млн. рублей. Основную долю этих затрат (почти 80%) составляют расходы на подключение к сетям инженерно-технической инфраструктуры и согласование технических условий подключения. Высокая стоимость подключения к сетям и согласования технических условий является существенным препятствием к наращиванию объемов строительства. Указанные расходы ложатся на конечного покупателя жилья, что при низкой платежеспособности населения снижает инвестиционную привлекательность жилищного строительства.

Тарифы платы за присоединения вводятся волевым методом без экономического анализа инвестиционной программы поставщиков ресурсов. На правительственных совещаниях неоднократно высказывалось мнение (в 2010г. на совещаниях в Ульяновске, Волгограде, в 2011г. в Кирове) о необходимости прекращения взимания платы за присоединение к электросетям, однако никаких руководящих документов по этому поводу так и не появилось. Федеральная служба по тарифам непонятным образом выделила среди застройщиков льготников (Приказ ФСТ РФ от 30 ноября 2010 г. №365-э/5). Согласно этому приказу гражданин, строящий индивидуальный жилой дом (коттедж) платит за присоединения в сотни раз меньше гражданина, участвующего в долевом строительстве квартиры. Признаком установления льгот является не финансовое состояние получателя услуг, а вид строящегося объекта.

Национальное объединение застройщиков жилья должно добиваться снижения размера платы за подключение к сетям и согласование технических условий. В конечном счете, подключение к сетям должно осуществляться бесплатно. Ресурсоснабжающие организации должны стать заинтересованными во вложении собственных средств в строительство инженерных сетей. Возврат инвестиций в инженерные сети должен обеспечиваться за счет платежей за текущее потребление ресурсов, а не за счет платы за подключение.

Национальное объединение застройщиков жилья заинтересовано в развитие конкуренции на рынке тепловой и электрической энергии. Высокая стоимость присоединения объектов жилищного строительства к тепловым сетям ресурсоснабжающих организаций-монополистов, вынуждает многих застройщиков переходить на локальные источники теплоснабжения на базе высокоэффективных теплогенераторов последних поколений с системами автоматического управления. Национальное объединение застройщиков жилья будет добиваться создания правовых условий для расширения использования локальных источников теплоснабжения, работающих в режиме когенерации, в целях расширения конкуренции поставщиков тепловой энергии и ликвидации монопольно высоких цен на присоединение новых объектов к тепловым сетям.

В России не удается сформировать полноценный рынок земельных участков для жилищного строительства. Значительная часть земель, которая может использоваться для строительства, омертвлена. Ряд проблем в этой сфере решается. Например, инициировано решение об отмене деления земель на категории, т.к. сегодня перевод земель из одной категории в другую крайне затруднен, сдерживает жилищное строительство. При этом параллельно существует более эффективный институт градостроительного зонирования.

Вовлечению земель в жилищное строительство должен способствовать институт территориального планирования, который развивается крайне медленно. До сих пор не во всех городах приняты генеральные планы и правила землепользования и застройки. Во многих городах к генеральным планам относятся формально.

Существует проблема неэффективного распределения управленческих полномочий по градостроительному планированию и реализации этих планов в городах–столицах (административных центрах) субъектов Российской Федерации между региональной властью и органами местного самоуправления.

Крайне ограничено предложение земельных участков, обеспеченных транспортной и инженерной инфраструктурой. Объемы таких земель, вовлекаемых в жилищное строительство Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, явно недостаточны.

Национальное объединение застройщиков жилья должно разработать комплекс мер по формированию рынка земельных участков для целей жилищного строительства, обеспеченных транспортной и инженерной инфраструктурой. Эти меры должны включать в себя:
а) повышение эффективности территориального планирования;
б) концентрацию в органах местного самоуправления управленческих полномочий по градостроительному планированию и реализации этих планов;
в) повышение эффективности работы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства;
г) создание региональных Фондов содействия развитию жилищного строительства, одной из обязанностей которых будет обеспечение подготавливаемых к застройке земельных участков транспортной и инженерной инфраструктурой.

Существенным источником финансирования жилищного строительства в Российской Федерации может быть банковский сектор. Однако система ипотечного кредитования ориентирована преимущественно на вторичный рынок жилья. Кредитование банками первичного рынка осуществляется явно в недостаточных размерах. Причём такое кредитование осуществляет не более двух десятков банков. Предлагаемые проценты по ипотечным кредитам для первичного рынка очень высоки – в среднем 15 % годовых.

Национальное объединение застройщиков жилья должно разработать комплекс мер по развитию системы ипотечного кредитования первичного рынка. В первую очередь, речь идёт о развитии кредитования под залог строящейся квартиры. Необходимо подготовить комплекс мер, обеспечивающий доведение доли ипотечного кредитования в общем объеме финансирования жилищного строительства до 70% - как в странах с развитой экономикой.

Необходимо проработать комплекс мер по стимулированию банков к увеличению объёмов кредитования первичного рынка жилья. Например, свою роль в этом могли бы сыграть компенсационные фонды саморегулируемых организаций, составляющие сейчас порядка 40 млрд. рублей.

На сайте Национального объединения застройщиков жилья необходимо организовать ведение полного реестра ипотечных программ первичного рынка жилья, а также объектов строительства, финансируемых по этим программам.

Несмотря на постоянное совершенствование законодательства, регулирующего вопросы долевого строительства многоквартирных домов, по-прежнему политически острой остается проблема обманутых дольщиков. Предлагаемые законодателем меры по наличию банковской гарантии или страхования гражданской ответственности приведут к существенному удорожанию строящегося жилья, но вряд ли решат проблему.

Национальное объединение застройщиков жилья должно разработать собственный комплекс мер по предотвращению ситуации с обманутыми дольщиками. Эти меры должны включать в себя как совершенствование законодательного регулирования, так и разработку внутренних документов объединения:
а) требования к членам объединения;
б) стандарты и правила предпринимательской деятельности членов объединения;
в) правила контроля соблюдения членами объединения документов объединения.

Развитие жилищного строительства и снижение энергопотребления жителями домов являются двумя важнейшими задачами, решаемыми федеральными и региональными органами власти.
Указом Президента Российской Федерации от 4 июня 2008 г. № 889 «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики» предусмотрено снижение к 2020 году энергоёмкости валового внутреннего продукта Российской Федерации, в том числе жилищного строительства, не менее чем на 40%.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 8 апреля 2011г. N161 утверждены «Правила определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов», где установлены и классы энергоэффективности, характеризующиеся величиной отклонения расчетного (фактического) значения удельного расхода энергетических ресурсов от нормируемого уровня. Для новых многоквартирных домов установлены классы энергоэффективности от нормального (С) до наивысшего (А).

В Государственной программе «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на период до 2020 года», утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2010 г №2446-р содержится требование по стадийному повышению энергетической эффективности на 15% до 2015 г., еще на 15% с 2016 г. и еще на 10% с 2020 г. Таким образом, строительство жилья должно вестись с поэтапным увеличением требований к энергоэффективности зданий, что сопряжено с увеличением себестоимости квадратного метра жилья. Это становится все более актуальным, поскольку по данным опроса ВЦИОМ уже более 82% россиян выразили готовность к применению энергоэффективных технологий в своем доме.

Вместе с тем, Указом Президента Российской Федерации от 07 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» Правительству Российской Федерации поручено до 2018 г. обеспечить снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% путём увеличения объёма ввода в эксплуатацию жилья экономического класса.

Возможность решения одновременно этих двух, казалось бы, взаимоисключающих задач становится очевидной, если не просто сравнивать между собой себестоимость одного квадратного метра жилой площади равнозначных по жилой площади обычного и энергоэффективного домов, а рассматривать эти задачи с учетом совокупной стоимости владения такими домами (или равнозначными по площади помещениями в таких домах) на всех стадиях жизненного цикла домов:
- строительство с учетом затрат на энергоэффективные мероприятия;
- эксплуатация домов и обеспечение коммунальными ресурсами;
- ремонт;
- снос.

Расчеты убеждают, что увеличенная первичная себестоимость одного квадратного метра жилой площади энергоэффективного дома, обусловленная использованием при его строительстве энергоэффективных технологий, материалов и наличием в нем энергоэффективного оборудования, в разы компенсируется экономией, получаемой в период эксплуатации дома даже до первого капитального ремонта.

На настоящий момент времени Фондом содействия реформированию ЖКХ разработаны методические рекомендации по расчету стоимости жизненного цикла многоквартирного дома. Расчеты, выполняемые согласно ним, дают возможность обосновать целесообразность строительства многоквартирных домов наиболее высоких классов энергоэффективности (А, В++). Однако застройщики не имеют стимулов к строительству таковых - помещения (квартиры и нежилые) в энергоэффективном многокартирном доме оказываются более дорогими ввиду необходимости несения дополнительных затрат, в частности, на оснащение дома энергосберегающим оборудованием и поэтому малодоходными или неконкурентоспособными на рынке жилья, а энергосервисный контракт в существующем виде не может быть задействован при строительстве многоквартирного дома и реализации его помещений. Застройщики лишены возможности возвратить дополнительно затраченные средства на более высокую энергоэффективность построенного объекта.

Правительством Российской Федерации поддержано предложение Фонда содействия реформированию ЖКХ компенсировать за его счет только 50% затрат, связанных с применением энергосберегающих технологий при строительстве многоквартирных домов.

Национальное объединение застройщиков жилья должно разработать собственный комплекс мер, обеспечивающих строительство многоквартирных домов, в том числе экономического класса, только наиболее высоких классов энергоэффективности. Эти меры должны включать в себя как совершенствование законодательного регулирования, так и разработку внутренних документов объединения.