В Новосибирске состоялась конференция по развитию застроенных территорий

3 декабря в г. Новосибирск состоялась Общероссийская конференция «Проблемы развития и застройки территорий, занятых ветхим и аварийным жилым фондом, и пути их решения».
Организатором конференции выступили Национальное объединение застройщиков жилья, Правительство Новосибирской области и мэрия г. Новосибирска.
Председательствовал на конференции член Совета НОЗА, председатель комиссии по градостроительству Совета депутатов г. Новосибирск Вячеслав Илюхин.





















Открылась конференция докладом министра строительства и ЖКХ Новосибирской области Дениса Вершина. В докладе были озвучены основные показатели жилищного строительства в области, а также планы на ближайшее время. Министр отметил рост объемов строительства и одновременно проблемы с этим связанные. Затем участникам конференции был продемонстрирован фильм, отражающий проводимую в г. Новосибирск работу по развитию застроенных территорий. Первый заместитель мэра г. Новосибирска Владимир Знатков отметил, что на территории города 1500 домов, имеющих износ более 60 процентов. Ежегодно расселяется около 100 домов. С 2013 года в городе начата программа развития застроенных территорий, которая позволит существенно увеличить темпы сноса аварийных домов. Суть программы в участии муниципалитета в реализации нерентабельных для застройщиков проектов. Доля участия города может составлять 30 и даже 60 процентов. Выступающий отметил сложности, возникающие при развитии больших территорий, т.к. законодательство не позволяет устанавливать этапы сноса и застройки территории. Разрешения на строительство могут выдаваться только после сноса всех домов, что требует очень больших инвестиций. Согласно нормам каждый человек, проживающий даже в комнате, получает отдельную квартиру. Городская власть сознательно несет такие расходы, т.к. относится к этим проектам, как к социальным. Еще одна проблема связана с регулированием цен. Требования энергоэффективности, а также конъюнктура рынка не всегда позволяют укладываться в нормативы, установленные Минрегионом России.













Финансовый директор ОАО "КД Групп" Владимир Пучнин из г. Перми, выступил по видеоконференцсвязи. Он отметил схожесть проблем г. Перми и г. Новосибирска. В Пермском крае определен комплексный подход к развитии застроенных территорий. Существует несколько программ с горизонтом планирования до 2015 года. В городе Перми запланировано расселение и снос на 17 площадках, из них пока на аукционах продано 7. По одной из них застройщик расторг договор. По остальным идут тяжелые переговоры с населением по условиям расселения.

Генеральный директор ООО "Талан" Константин Макаров, осуществляющий строительство в городах Ижевск и Пермь, отметил, что за 2013 году в этих городах выставлено всего 5 участков для строительства многоквартирных жилых домов. Это демонстрирует, что свободных площадок практически нет. При этом в г. Перми площадь деградирующей застройки занимает 1800 Га, в Ижевске более 2000 Га. Это огромный потенциал для современного строительства. Примерно такую же площадь занимают садовые товарищества на территории города. На таких территориях можно построить 50 млн. кв. современного жилья. Константин Макаров предложил не только совершенствовать законодательство по изъятию, а вводить экономические стимулы, в том числе налоги на недвижимость.

Начальник управления архитектурно-строительной инспекции г. Новосибирска Анатолий Мотыга отметил, что вопросами развития застроенных территорий город плотно занимается около 5 лет. Существуют методологические вопросы, которые надо решить. Так город ждет принятия закона о возможности выполнения отдельных видов строительных работ до выдачи разрешения на строительство. Эта тема особенно важна для застроенных территорий. Город ждет правовой возможности организовывать строительную площадку на месте снесенного первого дома из комплекса без формирования земельного участка. Это позволит переселять из других сносимых домов в первую новостройку, возведенную на месте первого снесенного дома. Так удобно всем: и городу, и жильцам сносимых домов, и застройщику. Проблему надо решать.

Начальник инспекции госстройнадзора Новосибирской области Валерий Анищенко отметил, что Застройщик после заключения договора развития застроенных территорий может разработать проект планировали и межевания. Это позволяет выделять отдельные участки, т.е. можно осуществлять снос и строительство по отдельным участкам в рамках всей площадки. Правда нельзя допускать, чтобы застройщики сносили только часть ветхих домов, остальные бросали. Это требует законодательного регулирования.
Другой проблемной темой Валерий Анищенко назвал предоставление переселенцам жилья, которое не подлежит экспертизе. Когда по жалобам начинаются разбирательства, то выявляются грубейшие нарушения. Есть также проблема недостатков технического регулирования.

Руководитель ГК Стрижи из г. Новосибирск Игорь Белокобыльский отметил, что цены, устанавливаемые по 185 ФЗ, не дают рентабельности инвестиционных проектов. Необходимо ориентироваться не на цены Минрегиона России, а на средне рыночные по городу. Иначе людей приходится переселять из бараков в жилье низкого качества. Теряется смысл программы.

Генеральный директор ООО "Региональная строительная компания", Новосибирск, Владимир Литвинов, предложил на Застройщиков возлагать функции по непосредственно отделению и строительству, на власть функции по оформлению бумаг. В том числе по итогам сноса.
















Заместитель главы администрации г. Орла Александр Муромский сообщил, что большинство площадок для развития застроенных территорий крайне непривлекательны для инвесторов. Пришлось провести в городе большую подготовительную работу. Отказались от попыток расселения частного сектора, который не относится к аварийным. Усилия сконцентрировали на аварийные многоквартирные дома. Срок расселения, как правило, - 3 года. Это включает в себя разработку планировки территории, проведение публичных слушаний. Чтобы развитие застроенных территорий было более привлекательным дали право поэтапной застройки. Это позволяет жителям остаться в привычном районе. Также в договоре о застройке территорий введены штрафные санкции для Застройщиков, которые выполняют свои обязательства частично. Есть проблема выявления всех объектов недвижимости, расположенных на расселяемой территории. Это гаражи, сараи и т.п. Есть вопрос также с соблюдением нормативов градостроительного проектирования.

Генеральный директор ООО компания "Сибирь-Развитие" Дмитрий Червов предложил изменить политику финансирования расселения. Необходимо создать условия для привлечения кредитов. Государство может выступить гарантом по кредитам или принять участие в погашении процентной ставки. Другая мера - проведение торгов межу банками, по условиям кредитования. Средства банков не надо выдавать застройщику в полном объеме. Только по мере выполнения обязанностей, что должно подтверждается муниципалитетом.

Генеральный директор СРО НП "Строительное региональное партнерство" Максим Федорченко подробно остановился на сложностях сноса частного сектора, который не относится к аварийному жилому фонду. Предложил рассмотреть возможность распространить на этот случай процедуру изъятия для муниципальных нужд. Его поддержал Станислав Хан, ведущий юрисконсульт Управления дорожного строительства г. Новосибирска. Он обратил внимание участников конференции на ряд уловок, которым прибегают граждане, чье недвижимое имущество подлежит сносу. Например, на уклонение от подписи под какими либо документами.

Версия для печати