Надежда Косарева: хотела бы видеть в ассоциации застройщиков институт гражданского общества, а не картельное объединение

​Высказать свое мнение о целесообразности создания ассоциации застройщиков, поделиться видением того, какой должна быть ассоциация, а также ответить на ряд других вопросов, интересующих застройщиков, руководитель пресс-службы Оргкомитета   попросила Надежду Косареву, президента Фонда "Институт экономики города".

- Надежда Борисовна, как вы оцениваете идею создания всероссийского объединения застройщиков?

- Вообще площадок для диалога между профучастниками рынка строительства, в том числе и строительства жилья, и властью очень много, согласитесь. И РСПП (Российский союз промышленников и предпринимателей), и саморегулируемые организации,  и НОСТРОЙ, и АСИ (Агентство стратегических инициатив), и многие другие. И я бы не сказала, что застройщикам сегодня совсем уж нет возможности высказать свою точку зрения. Но почему тогда возник интерес у застройщиков создать собственную площадку? Я, например, эту идею очень поддерживаю. Мне кажется это правильно.

На самом деле, несмотря на обилие площадок, застройщикам негде сфокусировать общий интерес, чтобы добиться более конструктивных решений по их предложениям. Например, в РСПП - свой комитет по жилищной политике, но все равно там очень много интересов. Застройщики, подрядчики, проектировщики, изыскатели. Есть  также банки, риэлтеры – огромное количество участников процесса. В то же время у банков есть свой собственный комитет по ипотечному кредитованию. У  риелторов - своя площадка есть. НОСТРОЙ, например, объединяет больше подрядные организации.

А вот площадки, где застройщики обсуждали бы свои вопросы, вроде бы и нет. Между тем, проблем у них очень много. А их представительства, выражающего точку зрения объединения застройщиков, при разработке, например, какой-то политики, законов каких-то, не хватает. Хотя всегда, когда обсуждаются проекты, то застройщики приглашаются, но как отдельные застройщики.

Единственное, что меня смущает, но, может быть, я и не права – будущее объединение предлагается как закрытый клуб крупных застройщиков. То есть принимать в ассоциацию  только тех, у кого годовой объем реализации жилья не менее 50 тыс. кв.м жилья.  Я считаю, что это неправильно.

Тема консолидированных интересов крупных застройщиков тянет на картельное соглашение. И это мне не нравится.

На мой взгляд, чем большее количество мелких застройщиков будет в ассоциации, тем лучше. В США, где в основном ведется строительство коттеджных домов и строят их не индивидуальные застройщики как у нас, а застройщики коммерческие, очень много мелких застройщиков.  Их огромное количество. И это хорошо . Это конкуренция. Цены сбиваются.

У нас проблема рынка застройки – это монополия крупных застройщиков. Конкуренция отсутствует. А если появится еще что-то типа картельного соглашения, то у нас вообще тогда цены только будут расти. Вот это единственное место, которое меня немножко напрягает. Все остальное, да, можно только приветствовать.

- На первом заседании Оргкомитета по созданию ассоциации этот вопрос поднимался. Окончательное решение не принято. Обсуждались разные варианты. Одни участники предлагали понизить вступительный ценз с 50 тыс. до 20 тыс. кв.м жилья. Для маленьких застройщиков была предложена такая форма участия, как коллегиальное представительство. Звучали и другие предложения.   

- А зачем через представительство. Почему они сами не могут представлять свои интересы в ассоциации?

С другой стороны, я прекрасно понимаю, что найти оптимальный вариант здесь довольно сложно. Понятно, что если вы построили один небольшой дом, то этого наверное слишком мало, для того чтобы считать себя полноправным застройщиком. Может, вы дальше вообще перестанете строить. То есть опыт у вас, как у застройщика, должен быть. Я согласна. Но как-то надо сделать так аккуратно, чтобы не перерасти в картельное объединение.

А вообще идея мне нравится.  Объединение может вырабатывать обобщенную позицию по конкретным вопросом – например, предложения по изменению законодательства или по принятию каких-то новых законов или нормативов, по созданию каких-то  условий работы на рынке для профучастников. Вообще это хорошая форма лоббирования, в позитивном смысле естественно и с позитивными целями, как это широко принято.    

Еще одно важное направление, на мой взгляд, - ассоциация может разрабатывать собственные стандарты деятельности, которые члены ассоциации сами добровольно исполняют, в отличие от так называемых плохих застройщиков. И тем самым на рынке будет некий стандарт поддерживаться. Это тоже очень хорошо.

Также мне хотелось бы, чтобы застройщики, объединившись в ассоциацию, постарались не ограничиваться только собственными интересами, чем страдают подобные организации. Хотя, конечно, очень сложно найти баланс. С одной стороны, абсолютно правильно звучит вопрос: а почему объединение застройщиков должно преследовать чужие интересы? Оно должно преследовать свои интересы. Но, с другой стороны,  все-таки когда вы объединяетесь и хотите участвовать в общественных отношениях как институт гражданского общества, то вам ни в коем случае нельзя опускаться до прагматического продвижения бизнес-интересов узкой группы субъектов, которых объединяет ваша организация.

Я бы очень хотела видеть в ассоциации застройщиков институт гражданского общества, заинтересованный и стремящийся выстроить в стане общую систему взаимоотношений на рынке жилищного строительства, которая бы всем нравилась. Иначе каждый бизнес будет продвигать исключительно свои собственные интересы. К чему это приведет? Застройщикам, например, не будет нравиться, как устроен розничный товарооборот. Или они начнут критиковать врачей, как они оказывают медицинскую помощь, забывая о том, что врачи тоже свои бизнес-интересы преследуют.

Я считаю, что каждая бизнес-группа, когда она занимается и хочет на общественном уровне представлять свои интересы, она должна заниматься неким самоограничением, с учетом общих трендов, правил по развитию жизни вообще в нашей стране. Почему я это говорю?

Например, вся эта история с 214-м законом о долевом участии в строительстве, который был принят в 2004 году, показывает, насколько противоречивы интересы населения и застройщиков, как трудно найти между ними компромисс, как порой недобросовестно пытаются проломить исключительно свои бизнес-интересы застройщики. Я об этом сужу по тем историям, которые наблюдала много-много лет.

И я вот так ретроспективно думаю, что если бы была ассоциация и она бы так себя вела, то такой ассоциации мне бы не хотелось. Мне бы хотелось видеть ассоциацию, на площадке которой можно было бы находить, если взять для примера 214-й закон, такие решения, которые устраивали бы застройщиков и были бы приемлемы гражданам.

Тогда бы у нас не было такой общественной проблемы, которая у нас существует. Я говорю об обманутых дольщиках.

- А вообще система долевого строительства насколько она жизнеспособна?  

- Я - против.

- Тем не менее, это форма, которая населению нужна и застройщикам нужна, во всяком случае, на сегодняшнем этапе. Почему-то застройщики в России, в отличие от других стран, в том числе и соседних, которые не далеко ушли в развитии форм финансирования жилищного строительства, строят жилье с привлечением кредитов, путем продажи жилищных облигаций, а потом реализуют уже построенные квартиры?

- У нас пока другая ситуация. У нас полный диктат застройщиков перед населением и позиция такая: не хочешь, не покупай. Застройщики чрезвычайно не прозрачны для банков. Поэтому банки их плохо кредитуют. Кредитуют, конечно, не могу сказать, что совсем нет. Но объемы кредитных ресурсов в структуре финансирования коммерческого строительства жилья гораздо меньше, чем средства дольщиков.

И вот этот 214-й закон о долевом участии в строительстве до сих пор не исполняется в полном объеме. Там огромные штрафы – например, 1 миллион рублей обязан выплатить застройщик из расчета на каждую квартиру, если задерживаются сроки сдачи дома. Но эти меры воздействия не работают.

- Потому что спрос есть на долевое строительство и большой спрос, судя по всему.  

- Естественно. А спрос есть, потому что человеку это выгодно. Получается, что застройщик хочет прибыль побольше, а люди квартиры подешевле. И этот баланс интересов где-то как-то сохраняется, если не считать случаев, когда людей конкретно обманывают. Если же застройщик привлекает банковский кредит, то это удорожает строительство. И тогда баланс интересов нарушается, потому что людям же нужны квартиры дешевле.

И требовать с застройщиков выплаты штрафов за нарушение сроков люди тоже не хотят. Во-первых, не хотят связываться, во-вторых, понимают, что эти же затраты застройщика им же самим придется и компенсировать.

Но когда людей конкретно обманывают, то они винят государство, власти.  Обманутые дольщики апеллируют к государству. Но тогда государство должно отрегулировать эти взаимоотношения. И оно регулирует взаимоотношения, устанавливает требования,  но застройщики не хотят их соблюдать.

Безусловно, нельзя сказать, что 214-й закон вообще не работает. Ситуация в последнее время заметно улучшилась. И надо сказать, что сейчас застройщики в основной своей массе стараются по нему работать.  

Но с 2014 года вступят в силу дополнительные требования, и я думаю, что эти требования закроют долевое строительство вообще. Теперь помимо залога строящегося многоквартирного дома и земельного участка, предоставленного для строительства, застройщик будет обязан по своему выбору получить поручительство банка, соответствующего определенным критериям, или застраховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Этими способами (поручительством или страхованием ответственности) застройщики будут обязаны обеспечить только свои обязательства по передаче жилого помещения дольщику.

И я думаю, что такая система защиты будет стоить больших денег, если это будут реальные договоры страхования по цене оценки риска. Тем самым стоимость долевого строительства уравняется с ценой покупки построенного жилья. Ведь за счет чего цена приобретения квартиры на стадии строительства? – За счет того, что риски выше.

То есть вы на стадии строительства заключаете договор долевого участия, потому что это дешевле, чем когда вы такую же квартиру у этого же застройщика будет покупать уже построенную.

Но застройщику, начиная со следующего года, придется все риски закрыть, заплатив кому-то (банку или страховой компании) соответствующую сумму. Эти расходы могут оказаться такими, что цена приобретения квартиры на стадии строительства сравняется с ценой продажи квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

Думаю, с 2014 года, когда начнут действовать новые требования, долевое строительство потеряет свою привлекательность для дольщиков, а возможно, и для застройщиков.

Я считаю, что это не совсем правильно.  На мой взгляд, нужен договор на начальной стадии строительства, по которому застройщик себе гарантирует спрос. Это не должен быть договор долевого участия. Это должен быть договор купли-продажи квартиры, которая пока еще не построена. Гражданский кодекс РФ разрешает покупку товара, который будет создан в будущем. Думаю, надо отрегулировать договор купли-продажи пока еще не существующей квартиры и обязательно записать, что задаток по такому договору не может составлять более 10% цены, указанной в таком договоре. Тогда человек рискует десятью процентами. А застройщик более-менее знает, кто у него готов купить квартиры. Банк тоже видит, что у застройщика есть гарантированный спрос, и может дать кредит.  

Вот такое мое предложение. Кстати такая конструкция во многих странах используется. Ограничивается размер оплаты по первоначальному взносу.

Да, и в заключение, хочу пожелать удачи, успехов новой ассоциации. Я надеюсь, что ассоциация и Фонд "Институт экономики города" будут сотрудничать.  

Версия для печати