Верховный суд: снос многоквартирного дома не влечет прекращения права собственности на земельный участок под ним

   Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела в открытом судебном заседании дело о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок.      
   Основанием для рассмотрения указанного дела стало заявление застройщика «Териберский берег», который выкупил все квартиры в многоквартирном доме. После разрушения указанного многоквартирного дома застройщик обратился в Росреестр за регистрацией права собственности на сформированный под указанным домом земельный участок. Росреестр отказал Обществу в государственной регистрации права собственности на названный земельный участок, мотивировав свой отказ отсутствием правовых оснований для регистрации частной (индивидуальной) собственности на общее имущество в многоквартирном доме за одним лицом – Обществом и выявлением, по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.    Позицию Росреестра поддержали суды первой инстанции, апелляционной инстанции, кассации.  Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрев дело, отменила ранее вынесенные судебные акты, считая, приведенные выводы судов ошибочными, сделанными с неправильным применением и толкованием норм материального права
   Позиция Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации основывалась на следующих нормах. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. Положениями статьи 36 ЖК РФ и частей 2 и 5 статьи 16 Закона 189-ФЗ установлены момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве в общее имущество именно – с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.
  Кроме того, основания прекращения права собственности на земельный участок приведены в статье 44 ЗК РФ. Такого основания для прекращения права собственности на земельный участок как гибель (уничтожение) здания, расположенного на земельном участке, названная норма не содержит. Многоквартирный дом и земельный участок, на котором этот дом расположен, - это разные объекты и гибель (уничтожение) дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей до сноса (уничтожения) дома.
  Так, согласно части 6 статьи 36 ЖК РФ в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством. В том случае, если спорный земельный участок был сформирован под указанным многоквартирным домом, поставлен на кадастровый учет и по правилам статьи 16 Закона № 189-ФЗ перешел в общую долевую собственность  собственников помещений в этом доме, то после сноса данного дома Общество, за которым было зарегистрировано право собственности на все расположенные в этом доме квартиры, а следовательно, и на все доли (8/8) в праве общей долевой собственности на общее имущество, в силу части 6 статьи 36 ЖК РФ сохранило (не утратило) право собственности на земельный участок под домом. Иное бы означало незаконное изъятие имущества (земельного участка) из собственности Общества.
  На спорном земельном участке застройщик ведет строительство нового многоквартирного дома с привлечением в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) денежных средств граждан - участников долевого строительства и на основании договоров долевого участия и в силу названного Закона зарегистрировано обременение участка в виде ипотеки. После передачи Обществом (застройщиком) квартир во вновь построенном многоквартирном доме в силу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, статьи 16 Закона № 214-ФЗ при государственной регистрации первого права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства - помещения (квартиры) в таком многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, принадлежащем застройщику, к участнику долевого строительства переходит доля в праве собственности на земельный участок.
  Дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду надлежит:
1. Установить, в чем заключаются противоречия представленных на регистрацию документов между заявленными и уже зарегистрированными правами.
2. Выяснить был ли сформирован в установленном порядке земельный участок под уничтоженным многоквартирным домом.
3. Имеются ли на момент рассмотрения спора сведения об этом участке в государственном реестре прав.
4. На основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение.


Единый реестр застройщиков включает в себя подробные сведения о 3 850 застройщиках,  1 500 группах компаний, 14 000 многоквартирных и блокированных домах, 5 000 жилых комплексах

Версия для печати